Degressive AfA und Sonderabschreibung strategisch nutzen – Steuerlich optimierte Kapitalanlage Immobilien

0. Erklärung für Steuer-Laien

So erklären Sie das Prinzip der Sonderabschreibung in drei einfachen Sätzen:

1. Staatliche Förderung des Erwerbs: Sie dürfen den Wertverlust Ihres Gebäudes jedes Jahr als Ausgabe von Ihren Einkünften abziehen.
2. Differenz zwischen Cashflow und Steuer: Während Sie real Mieteinnahmen erzielen, stellen Sie steuerlich durch die hohen Abschreibungen einen ‚Verlust‘ dar.
3. Rückfluss vom Finanzamt: Dieser künstliche Verlust mindert Ihre Steuerlast, was zu einer spürbaren Rückerstattung Ihrer bereits geleisteten Lohnsteuer führt.

Ihre Steuer-Rückerstattung: Dieser ‚Papier-Verlust‘ reduziert Ihr steuerpflichtiges Gesamteinkommen, sodass Sie eine Rückzahlung Ihrer bereits abgeführten Lohnsteuer vom Finanzamt erhalten.

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1. Strategische Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA: Warum Anfangsverluste sinnvoll sind

Auf den ersten Blick klingt es paradox: Warum sollte man als Immobilieninvestor gezielt Verluste erzeugen wollen?

Die Antwort ist einfach: Weil diese Verluste nicht wirtschaftlich, sondern steuerlich entstehen.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können sogenannte „buchhalterische Verluste“ entstehen – nicht, weil Geld verloren geht, sondern weil Abschreibungen die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren. Diese Verluste können Sie mit anderen Einkünften verrechnen – etwa aus Ihrer beruflichen Tätigkeit oder selbstständigen Arbeit. Das Ergebnis: weniger Steuerlast, mehr Liquidität.

Sie wandeln also Steuerzahlungen in privates Vermögen um.

Besonders effektiv wird diese Strategie, wenn degressive AfA (5 %) und Sonder-AfA (5 % Herstellungskosten aus 4.000 €/m² Wohnfläche ) kombiniert werden. So können Sie im ersten Jahr rein rechnerisch rund 10 % der Baukosten steuerlich geltend machen. Wie genau dies funktioniert, erklären wir folgend im Detail.

Wichtiger Hinweis vorab: Abgeschrieben wird immer nur das Gebäude, niemals Grund und Boden. Deshalb muss der Kaufpreis einer Immobilie zwingend aufgeteilt werden – ein zentraler Stellhebel für die spätere Wirkung der AfA.

Der Abschreibungsmechanismus (Wechselmechanismus) – einfach erklärt

Die degressive AfA startet bewusst hoch und sinkt über die Jahre. Der Abschreibungsbetrag wird jedes Jahr auf den verbleibenden Restwert berechnet.

Der Vorteil:

• Hohe Abschreibung zu Beginn
• Maximale steuerliche Entlastung in den ersten Jahren
• Mehr Liquidität genau dann, wenn sie am wertvollsten ist

Später kann – und sollte – in die lineare AfA gewechselt werden, um den Restwert optimal über die Nutzungsdauer zu verteilen.

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2. Rechtliche Grundlagen der Abschreibung: Warum der Staat Immobilieninvestoren fördert

Bevor wir in die Zahlen einsteigen, lohnt sich ein Blick auf das Werkzeug, das diese Ergebnisse möglich macht. Ihre hohe Steuererstattung entsteht nicht durch ein Schlupfloch, sondern durch ein bewusst geschaffenes Förderprogramm der Bundesregierung.

Das Wachstumschancengesetz: Ihr Investitions-Motor

Als Reaktion auf die die gestiegenen Zinsen und Baukosten hat der Gesetzgeber zum 27. März 2024 das Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz) verabschiedet¹. Mit dem Gesetz verfolgt der Gesetzgeber ein klares Ziel: privates Kapital für den Wohnungsbau aktivieren.

Da der Staat die benötigten Wohnungen nicht alle selbst bauen kann, setzt er auf private Investoren wie Sie.

• Der Deal: Sie schaffen dringend benötigten Wohnraum (gesellschaftlicher Nutzen).
• Die Gegenleistung: Der Staat erlaubt Ihnen, über das Wachstumschancengesetz massive Abschreibungen geltend zu machen.

Gerade energieeffiziente Neubauten stehen dabei im Fokus – sie erfüllen nicht nur Wohnraumbedarf, sondern auch klimapolitische Ziele. Betrachten Sie die folgenden Abschreibungsarten also als staatlichen Investitionszuschuss, den Sie sich über Ihre Steuererklärung zurückholen.

Die Abschreibungsarten im Überblick

Um diesen Zuschuss zu berechnen, müssen folgende Begriffe unterschieden werden:

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3. Beispielrechnung: Die Liquiditätswirkung

Um die steuerlichen Effekte realistisch darzustellen, nutzen wir eine Beispielinvestition von insgesamt 300.000 Euro. Bevor wir die Abschreibung berechnen können, müssen wir jedoch einen entscheidenden Zwischenschritt vornehmen: die Herausrechnung des Grundstücksanteils.

Schritt 1: Trennung von Grund und Gebäude

Das deutsche Steuerrecht unterscheidet strikt zwischen dem Gebäude und dem Grund und Boden, auf dem es steht.

• Das Gebäude verliert über die Jahre an Wert → abschreibungsfähig (AfA).
• Grund und Boden hingegen gelten als wertstabil → nicht abschreibungsfähig.

Für unsere Berechnung bedeutet das: Wir müssen den Wert des Grundstücks vom Kaufpreis abziehen, um die korrekte Bemessungsgrundlage für die AfA zu erhalten.

Nur diese 270.000 € sind für das Finanzamt relevant, wenn es um die Abschreibung geht. Durch die intelligente Aufteilung und Nutzung der Förderungen können Sie innerhalb von nur vier Jahren einen rechnerischen Verlust von etwa 100.000 € geltend machen.

Schritt 2: Die 4.000-Euro-Deckelung

Liegen die Herstellungskosten unter 5.200 €/m², aber über 4.000 €/m², wird die Sonder-AfA (§ 7b EStG) nur bis zum Deckel von 4.000 € berechnet. Für die degressive AfA gilt jedoch weiterhin der volle Wert. Das Gesetz unterscheidet hierbei zwei Grenzen:

1. Die „Eintrittskarte“ (Baukostenobergrenze): Liegen die Herstellungskosten (Gebäudewert) über 5.200 € pro m², entfällt die Sonder-AfA komplett.
2. Der „Rechen-Deckel“ (Bemessungsgrundlage): Auch wenn Sie unter der Obergrenze liegen, wird die Sonder-AfA nur bis zu einem Betrag von maximal 4.000 € pro m² berechnet. Alles, was darüber liegt, kann „nur“ normal (bzw. degressiv) abgeschrieben werden.

Um eine realistische Berechnung zu gewährleisten, müssen wir diese Deckelung der Bemessungsgrundlage in den Rechenbeispielen berücksichtigen. Ist Ihre zu erwerbende Eigentumswohnung pro Quadratmeter günstiger, reduziert sich der zu erreichende Wert innerhalb der Abschreibung.

Unser Szenario (die 58 m²-Wohnung): Wir gehen von einer Wohnungsgröße von 58 Quadratmetern aus.

• Wert der Eigentumswohnung ohne Grundstück: 270.000 €
• Wohnfläche: 58 m²
• Kosten pro m²: 4.655,17 € (270.000 € / 58 m²)

Da die Quadratmeterkosten über dem Deckel von 4.000 € liegt, wird die Basis der Sonder-AfA gekappt, wodurch sich zwei Basiswerte ergeben.

• Basis für degressive AfA: 270.000 € (Voller Gebäudewert)
• Basis für Sonder-AfA: 232.000 € (58 m² x 4.000 € Deckel)

Warum der Wechsel (bei 5 % degressiv und 50 Jahren Laufzeit) erst so spät erfolgt

Der Wechselzeitpunkt hängt nicht davon ab, ob man „2 % linear“ als festen Satz annimmt, sondern von der Frage, wie viele Jahre Restlaufzeit noch übrig sind.
Bei einem degressiven Satz von 5 % lohnt sich der Wechsel zur linearen AfA erst dann, wenn die verbleibende Restlaufzeit so kurz ist, dass die lineare Abschreibung pro Jahr größer wird.

Das ist typischerweise dann der Fall, wenn die rechnerische lineare Verteilung des Restbuchwertes auf die verbleibende Restlaufzeit höher ist als 5 % des aktuellen Restwertes.
In unserem Beispielmodell ist diese Schwelle bereits im Jahr 15 erreicht.

Die Schlussfolgerung für die Liquidität

• Der Kontrast: In den Anfangsjahren ist die Steuerentlastung besonders hoch, in den späteren Jahren fällt sie deutlich geringer und gleichmäßiger aus.
• Die Bewertung: Genau das zeigt den Kern der Strategie. Ein großer Teil der steuerlichen Wirkung wird in die ersten Jahre verlagert. Dadurch entsteht ein früher Liquiditätsvorteil, der sofort wieder investiert oder zur Stabilisierung der Finanzierung genutzt werden kann. Diese Vorverlagerung des Cashflows ist der wirtschaftliche Hauptvorteil der Kombination aus Sonder-AfA und degressiver AfA.

Der Referenzfall (ohne Sonder-AfA)

Der optimale Wechselpunkt ist modellabhängig. In unserer Softwareberechnung liegt der Wechselzeitpunkt – selbst wenn man die gesetzliche 50-jährige Regel-Nutzungsdauer zugrunde legt – deutlich früher als in der ursprünglichen Annahme.

Der Fall mit Sonder-AfA

Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA führt jedoch zu einer massiven Vorverlagerung von Liquidität: Die Abschreibungskurve fällt in den ersten vier Jahren besonders stark. Dadurch entsteht früh ein spürbarer Liquiditätsvorteil, der sofort wieder zur Verfügung steht (z. B. für Reinvestitionen oder Tilgung).

Metrik	Effekt der Sonder-AfA	Auswirkung auf den Wechselpunkt
Restbuchwert (nach 4 Jahren)	Von 270.000 € auf 176.882 € gesenkt.	Der Restwert ist nach den ersten vier Jahren deutlich reduziert.
Degressiver Satz	Bleibt bei 5 % des aktuellen Restwerts.	Die 5 % wirken auf einen sehr niedrigen Restwert, bleiben aber als Quote hoch.
Lineare Alternative	Verteilung des Restbuchswertes auf die verbleibende wirtschaftliche Restlaufzeit (bis Jahr 34).	Maßgeblich ist der Betrag, der sich ergibt, wenn der Restbuchwert im Wechseljahr (105.906 €) auf die verbleibenden Jahre verteilt wird (5.478 € p. a.).

Durch die Sonder-AfA sinkt der Restbuchwert in den ersten vier Jahren stark (z. B. von 270.000 € auf 176.882 €). Ab Jahr 5 wirkt dann die degressive AfA von 5 % auf den aktuellen Restwert. Gleichzeitig würde eine lineare AfA den Restbuchwert rechnerisch auf die verbleibende Restlaufzeit verteilen. Im vorliegenden Modell ist dieser lineare Jahresbetrag in den ersten Jahren weiterhin deutlich niedriger als die 5 % des jeweiligen Restwertes – weshalb die degressive Methode zunächst vorteilhaft bleibt.

Beispiel Jahr 5:

• Degressiv: 5 % von 176.882 € = 8.844 €
• Linear: 176.882 € verteilt auf die verbleibende rechnerische Restlaufzeit → deutlich unter 8.844 € und damit weiterhin unter der degressiven AfA von 5 %.

Solange die lineare AfA pro Jahr kleiner ist als 5 % des Restwertes, bleibt die degressive Methode die vorteilhaftere Variante.

Der Wechsel zur linearen AfA erfolgt in diesem Finanzplanungs-Modell bereits im Jahr 15 – ab diesem Zeitpunkt ist der lineare Jahresbetrag (5.478 €) höher als die 5 % des Restwertes (5.295 €).

Hinweis: In diesem Abschreibungsmodell bleibt die degressive Methode über eine mehrjährige Anfangsphase vorteilhaft. Der Wechsel zur linearen AfA – und damit die „Glättung“ der Abschreibung – erfolgt nicht unmittelbar, sondern nach einer Phase reiner Degression (im vorliegenden Modell im Jahr 15). Dadurch profitieren Sie zunächst von der erhöhten steuerlichen Wirkung der Anfangsjahre, bevor sich die Abschreibung auf einem konstanten Niveau stabilisiert.

Exkurs: Der Grundstücksanteil – Ihre Stellschraube

In unserer Beispielrechnung gehen wir von einem Grundstücksanteil von 10 % aus, da dies ein realistischer Wert für neugebaute Eigentumswohnungen in Leipzig entspricht. In anderen Städten kann dies allerdings anders aussehen. Wenn Baukosten hoch sind, aber Bodenrichtwerte in B- und C-Lagen² stagnieren, ist das Verhältnis Gebäude zu Land bei Neubauten günstig für Investoren.

Aber Vorsicht: In teuren Metropolen (z. B. München Innenstadt) kann der nicht abschreibbare Grundstücksanteil auf 40 % oder mehr steigen. Das reduziert Ihre Abschreibungsbasis.
Unser Tipp: Lassen Sie die Aufteilung von Kaufpreis und Grundstückswert idealerweise direkt im Notarvertrag festhalten (basierend auf einem Gutachten oder einer fundierten Schätzung), damit Diskussionen mit dem Finanzamt vermieden werden.

Wie wird der Wert tatsächlich ermittelt?

Das Finanzamt nutzt in der Regel die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises“ des Bundesfinanzministeriums (BMF)³. Dabei handelt es sich um eine eine komplexe Tabelle, die maßgeblich zwei Werte ins Verhältnis setzt:

1. Den Bodenrichtwert (Was ist das nackte Land wert?)
2. Die Herstellungskosten des Gebäudes (Was ist das Haus wert?)

Hinweis: Grund und Boden ist steuerlich nicht abschreibungsfähig – entscheidend ist daher eine plausible und marktgerechte Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude.

Je plausibler die Aufteilung, desto geringer das Risiko einer Korrektur durch das Finanzamt – und desto besser lässt sich der steuerliche Effekt verlässlich planen.

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4. Voraussetzungen und Fallstricke

Die Sonder-AfA (§ 7b) und degressive AfA (§ 7 Abs. 5a) sind zwei eigenständige Förderinstrumente mit unterschiedlichen Voraussetzungen. Damit beide kombiniert werden können, müssen die jeweiligen Anforderungen parallel erfüllt sein.

Für die Sonder-AfA (§ 7b EStG):

• Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € je m² Wohnfläche nicht überschreiten (die Bemessungsgrundlage ist jedoch auf 4.000 € je m² gedeckelt).
• Vermietungsdauer: Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Standard: „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) ist Pflicht.

Für die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG):

• Zeitfenster: Der Baubeginn (bzw. die begünstigte Anschaffung eines Neubaus) muss im gesetzlich definierten Zeitraum liegen (01.10.2023 bis 30.09.2029).
• Nutzung: Die Immobilie muss Wohnzwecken dienen.

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