QNG-Zertifizierung als Schlüssel zur Sonder-AfA: Warum Kompetenz und QNG PLUS den Unterschied machen

In Zeiten steigender Baukosten, hoher Zinsen und eines angespannten Wohnungsmarktes suchen Investoren und Kapitalanleger gezielt nach Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen – insbesondere im Bereich des Neubaus. Eine dieser Möglichkeiten bietet die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, kurz Sonder-AfA.

Doch diese Förderung ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Ein besonders kritischer Faktor: Die QNG-Zertifizierung (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) – und damit verbunden die Kompetenz des Projektanbieters. Noch interessanter wird es mit der erweiterten Variante: QNG PLUS. Dieser Artikel zeigt, worauf es ankommt, warum die Erfahrung des Projektentwicklers entscheidend ist und welche zusätzlichen Steuervorteile durch QNG PLUS möglich sind.

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Was ist die Sonder-AfA für Neubauten?

Die Sonder-AfA wurde vom Gesetzgeber eingeführt, um den Bau neuer, klimafreundlicher und bezahlbarer Mietwohnungen anzukurbeln. Sie erlaubt es Investoren, neben der regulären linearen Abschreibung zusätzlich bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über vier Jahre steuerlich geltend zu machen – also 5 % pro Jahr.

Voraussetzung: Es muss sich um neue Mietwohnungen handeln, deren Bau oder Erwerb bestimmte Kostenobergrenzen und Nachhaltigkeitsanforderungen einhält.

Wichtige Bedingungen:

• Max. Baukosten: 5.200 €/m², davon 4.000 €/m² abschreibungsfähig
• Neubau muss mindestens zehn Jahre vermietet werden
• Einhaltung der Anforderungen für ein QNG-zertifiziertes Gebäude

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QNG – mehr als nur ein Nachhaltigkeitssiegel

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist Teil der Förderstrategie des Bundes, um ökologische und soziale Standards im Neubau zu etablieren. Es ist Pflicht, um die Sonder-AfA zu nutzen – doch es ist mehr als nur ein formales Kriterium.

Voraussetzungen für die QNG-Zertifizierung:

Damit ein Bauvorhaben das QNG-Siegel erhält – und damit Zugang zu den attraktiven Förderkonditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bekommt –, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein.

Konkret heißt das: Das Gebäude muss im Rahmen der DGNB-Zertifizierung mindestens den Status Silber, Gold oder Platin erreichen. Zusätzlich müssen alle Kriterien des sogenannten QNG-Plus erfüllt werden. Wenn beides nachgewiesen ist, steht der staatlichen Förderung mit QNG nichts mehr im Weg.

Ein zertifizierter DGNB-Auditor begleitet das Projekt von Anfang an: Er sorgt dafür, dass alle Anforderungen während der Planung und Umsetzung eingehalten werden – bis hin zur finalen Prüfung und Zertifizierung. Die meisten QNG-Anforderungen werden dabei durch das DGNB-System bereits abgedeckt – je nach gewählter Zertifizierungsvariante sogar vollständig. So lässt sich der Weg zum QNG-Siegel effizient in den Bauprozess integrieren. Hierzu erklärt Bauingenieurin und QNG-Auditorin Andrea Franke: „Während das QNG die staatliche Anerkennung darstellt, liefern Systeme wie BiRN oder DGNB das methodische Gerüst. Die Wahl des Bewertungssystems sollte sich dabei immer nach der Komplexität des Bauvorhabens und den individuellen Nachhaltigkeitszielen des Bauherrn richten, um Synergien im Audit-Prozess optimal zu nutzen.“ 

Warum ist QNG so wichtig?

1. Zukunftssichere Bauweise:
   QNG-konforme Gebäude erfüllen Anforderungen an Energieeffizienz, Ressourcenschonung und Gesundheit. Das macht sie wertbeständig und attraktiver für Mieter.

2. Förderzugang:
   Ohne QNG keine Sonder-AfA – und häufig auch keine KfW-Förderung (z. B. Klimafreundlicher Neubau KFBN). Das Siegel öffnet die Tür zu zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen.

3. Nachhaltige Investmentstrategie:
   Investoren, die auf nachhaltige Immobilien setzen, profitieren langfristig von besserer Vermietbarkeit und regulatorischer Sicherheit.

Die wichtigsten QNG-Kriterien:

• Ökologische Qualität
  • Lebenszyklusbetrachtung: Wie viel Energie und Emissionen entstehen nicht nur im Betrieb, sondern über die gesamte Lebensdauer?
  • Treibhausgasemissionen: Grenzwerte dürfen nicht überschritten werden
  • Ressourcenschonung: Baustoffe, Konstruktion und Rückbaubarkeit fließen mit ein

Bei Atrium bedeutet das: Gebäude werden von Anfang an wartungs- und renovierungsarm geplant – so lassen sich langfristig Lebenszykluskosten senken und unvorhersehbare Nachinvestitionen vermeiden.

• Soziale Qualität
  • Barrierefreiheit ist ein zentrales Kriterium, um den QNG PLUS-Standard zu erreichen. Atrium plant daher von Beginn an mit erweiterter Barrierefreiheit – nicht als Pflicht, sondern als strategischen Vorteil.
  • Nutzerkomfort und gesunde Innenraumluft sind weitere Bewertungspunkte

Laut Studien erzielen barrierefreie Wohnungen bis zu 30 % höhere Verkaufspreise am Zweitmarkt. Ein entscheidender Hebel für Investoren mit Exit-Strategie.

• Ökonomische Qualität
  • Lebenszykluskosten statt kurzfristiger Einsparungen
  • Werterhalt und Wiederverkaufsfähigkeit
  • Energieeffizienz als langfristiger Vermietungs- und Verkaufsvorteil

Nur wenn diese Aspekte durch einen zugelassenen Auditor bestätigt werden, wird das QNG-Siegel vergeben – die Grundlage für die steuerliche Förderung.

Mehrwert für Mieter & Investoren:

QNG-/QNG PLUS-Gebäude senken durch energieeffiziente Standards die laufenden Nebenkosten – ein starkes Argument bei der Vermietung und zugleich ein Beitrag zur langfristigen Wertentwicklung der Immobilie.

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QNG-Siegel: Den Mehrwert von QNG PLUS erklärt

Das Erreichen eines QNG-Siegels, je nach Stufe PLUS oder Premium, erfordert eine signifikante Vertiefung in der Planung und Materialwahl. Um die staatliche Förderung in vollem Umfang nutzen zu können, müssen Projekte in den Bereichen Materialökologie, Kreislauffähigkeit und Nutzerkomfort nachweislich Spitzenwerte erzielen. Die technischen Anforderungen zeigen, dass die Zertifizierung das Ergebnis einer integralen Planung ist. Besonders bei der Materialwahl trennt sich die Spreu vom Weizen.

„Der wahre Mehrwert des QNG-Siegels liegt in der strengen Schadstoffprüfung nach Anhang 3 der QNG-Anforderungen. Als Auditor liegt das Augenmerk nicht nur auf der Energieeinsparung, sondern auf der Vermeidung von gesundheitsgefährdenden Stoffen in der gesamten Lieferkette der Baustoffe – ein Aspekt, der den Wiederverkaufswert durch eine nachgewiesene Wohngesundheit massiv steigert.“

Andrea Franke

1. Schadstoffvermeidung und Materialökologie

Die Schadstofffreiheit ist das Herzstück der gesundheitlichen Qualität. Die Anforderungen gehen weit über gesetzliche Mindeststandards hinaus. Für QNG-PLUS müssen alle eingesetzten Bauprodukte – von Bodenbelägen und Wandfarben bis hin zu Dichtstoffen – einer strengen Prüfung gemäß Anhang 3 des QNG-Siegels unterzogen werden. Ziel ist die Minimierung von flüchtigen organischen Verbindungen (VOCs), Bioziden und Schwermetallen.

• Der Prüfprozess: Jedes Material muss durch Herstellererklärungen oder Prüfberichte (z. B. Blauer Engel, EMICODE EC1) verifiziert werden. Dies stellt sicher, dass die Innenraumluftqualität bereits beim Einzug ein gesundes Niveau aufweist.

2. Recyclingfähigkeit und Circular Economy

Ein Gebäude mit QNG-PLUS Zertifikat wird als zukünftiges „Materiallager“ betrachtet. Im Fokus steht die Rückbau- und Recyclingfreundlichkeit. Das bedeutet:

• Sortenreinheit: Bauteile sollten so gefügt sein, dass sie am Ende ihres Lebenszyklus einfach getrennt und wiederverwertet werden können (Vermeidung von Verbundstoffen).
• Urban Mining: Durch die Dokumentation in einem Ressourcenpass wird der Grundstein für eine funktionierende Kreislaufwirtschaft gelegt, was den Restwert der Immobilie am Ende der Standzeit positiv beeinflusst.

3. Thermischer und Akustischer Komfort

Nachhaltigkeit wird erst durch die Akzeptanz der Nutzer langfristig erfolgreich. QNG-PLUS setzt hierbei auf eine optimierte Gebäudephysik:

• Sommerlicher Wärmeschutz: Durch passive Maßnahmen (Verschattung, thermische Speichermasse) muss auch ohne energieintensive Klimatisierung ein behagliches Raumklima gewährleistet sein.
• Schallschutz: Erhöhte Anforderungen an den baulichen Schallschutz schützen vor Außenlärm und sorgen für eine hohe Aufenthaltsqualität in den Innenräumen, was die soziale Nachhaltigkeit des Objekts unterstreicht.

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QNG PLUS – das nachhaltige Upgrade mit Steuerbonus

QNG PLUS ist die Zertifizierungsstufe des QNG-Standards und definiert die Maßstäbe in Bezug auf Energieeffizienz, Umweltwirkung und Zukunftsfähigkeit. Im Rahmen der KfW-Förderung wird QNG PLUS oft gleichgesetzt mit der höchsten Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“. Und das obwohl es auch noch die Zertifizierungsstufe QNG Premium gibt.

Voraussetzungen für QNG PLUS:

• Erfüllung strengerer Primärenergie-Grenzwerte (z. B. EH40-Niveau)
• Nachweis einer sehr geringen Treibhausgasemission im Lebenszyklus
• Zusätzliche Anforderungen an Recyclingfähigkeit, Schadstofffreiheit, Komfort

Steuerliche Vorteile:

• Zusätzliche Sonder-AfA: 5 % jährlich über 4 Jahre zusätzlich zur regulären AfA
• Kombination mit degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Bis zu 5 % im ersten Jahr möglich → über 10 % Gesamtabschreibung jährlich
• Abhängig von der persönlichen Steuerklasse kann der Effekt zu einer Rendite-Steigerung von bis zu 25 % p.a. führen
• Attraktive KfW-Kredite mit bis zu 150.000 € Darlehen pro Wohneinheit

Kurz gesagt: Wer QNG PLUS realisiert, kann mehr abschreiben, günstiger finanzieren und ein besonders wertstabiles Investment aufbauen.

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Beispielrechnung: Steuerliche Abschreibung beim Immobilienkauf

Ausgangslage:

Ein Investor kauft eine neu gebaute Wohnung:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Wohnfläche: 77 m²
• Anteil Baukosten: 360.000 € (maßgeblich für die Abschreibung)

Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten:

Degressive AfA (Abschreibung nach fallenden Raten)

• Satz: 5 % auf den jeweils verbleibenden Restwert
• Dauer: 10 Jahre
• Gesamte steuerliche Abschreibung über 10 Jahre: ca. 125.000 €

Hinweis: Diese Abschreibung erfolgt zeitanteilig, also nur für die Monate ab Fertigstellung im ersten Jahr.

Sonder-AfA bei QNG PLUS (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS)

• Satz: 15.400 € jährlich
• Dauer: 4 Jahre
• Gesamtbetrag: 61.400 €

Wichtig: Diese Sonderabschreibung kann im ersten Jahr in voller Höhe angesetzt werden – auch wenn die Fertigstellung z. B. erst im Dezember erfolgt.

Gesamtes Abschreibungsvolumen in 10 Jahren:

Durch gezielte Abschreibungen profitiert der Investor von einer Steuerersparnis von nahezu 190.000 € über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Bereits im ersten Jahr sorgt die hohe Sonder-AfA für eine spürbare steuerliche Entlastung. Besonders bei einem hohen persönlichen Steuersatz wirkt sich die effektive Reduzierung des zu versteuernden Einkommens äußerst positiv aus. Die daraus resultierende geringere Steuerlast führt zu mehr Liquidität, die flexibel zur Tilgung oder für weitere Investitionen eingesetzt werden kann.

Exit-Strategie durch Zukunftsfähigkeit

Ein oft unterschätzter Aspekt: Der Wiederverkauf. Immobilien mit QNG PLUS sind am Zweitmarkt besonders gefragt. Warum?

• Barrierefreiheit und niedrige Nebenkosten treffen den Nerv des demografischen Wandels
• Zertifizierte Nachhaltigkeit erleichtert die Finanzierung für potenzielle Käufer
• Wartungsarme Bauweise reduziert das Risiko für Renovierungsstaus
• Dokumentation liegt vollständig vor – ein echter Verkaufshebel

Wer also heute in QNG PLUS investiert, baut sich eine Exit-Strategie mit Aufpreis-Potenzial.

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Warum sollte der Projektanbieter über mehrjährige QNG-Kompetenz verfügen?

Die Anforderungen der QNG-Zertifizierung – und erst recht QNG PLUS – sind komplex. Von der Auswahl emissionsarmer Materialien bis hin zur vollständigen Dokumentation des Gebäudelebenszyklus müssen viele Details stimmen. Fehler oder unvollständige Angaben können dazu führen, dass das Siegel – und damit die steuerliche Förderung – nicht erteilt wird.

Risiken ohne erfahrenen Anbieter:

• Verzögerte oder versagte Zertifizierung
• Verlust der Sonder-AfA und Fördermittel
• Kostensteigerungen durch Nachbesserungen
• Haftungsrisiken für Käufer und Investoren
• Gefahr der Überschreitung der Kostenobergrenze von 5.200 €/m² und damit Verlust der Förderfähigkeit

Vorteile eines erfahrenen Anbieters:

• Prozesssicherheit: Anbieter mit QNG-Erfahrung wissen genau, welche Materialien, Nachweise und Bauweisen erforderlich sind.
• Netzwerk und Partnerschaften: Sie arbeiten mit akkreditierten Zertifizierungsstellen und erfahrenen Auditoren zusammen.
• Transparenz für Investoren: Ein qualifizierter Anbieter kann frühzeitig Auskunft darüber geben, ob das Projekt QNG-fähig ist – und wie die Anforderungen erfüllt werden.
• Höhere Bauqualität: QNG ist kein reines „Papier-Zertifikat“, sondern führt real zu besserer Bauqualität und niedrigeren Betriebskosten.

Tipp für Kapitalanleger:
Vor dem Erwerb empfiehlt sich eine Abstimmung mit einem Steuerberater. So lässt sich sicherstellen, dass die AfA-Strategie optimal in die persönliche Einkommenssituation eingebunden wird – etwa zur Glättung hoher Einkommen oder zur Verlustverrechnung.

Atrium – über ein Jahrzehnt Erfahrung mit KfW 40 und QNG

Atrium entwickelt seit über 10 Jahren Projekte nach dem kontinuierlich weiterentwickelten KfW-40-Standard (Effizienzhaus 40 NH) – lange bevor Nachhaltigkeit zur Pflicht wurde. Diese Langzeitkompetenz macht einen entscheidenden Unterschied: Wer regelmäßig nach höchsten Effizienzstandards baut, kennt die Anforderungen und Fallstricke genau.
Das Ergebnis: Prozesssicherheit für Investoren – sowohl bei der Zertifizierung als auch bei der Realisierung energieeffizienter, zukunftssicherer Wohnimmobilien.

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Der Weg zum QNG-Zertifikat

Die Zertifizierung ist nicht nur ein „Stempel am Ende“, sondern muss als Steuerungsinstrument angesehen werden: „Die Unterscheidung zwischen den QNG-Stufen PLUS und PREMIUM wird stark über die Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus (LCA) definiert. Durch eine frühzeitige Variantenbetrachtung im Planungsprozess lassen sich graue Emissionen bereits in Leistungsphase 2 signifikant reduzieren, was den Weg zur QNG-Zertifizierung oft erst wirtschaftlich ebnet.“ erklärt Franke die Systematik.

1. Ökobilanzierung (LCA) & Emissionen

Das ist der „harte“ Kern der Zertifizierung. Die Grenzwerte beziehen sich auf den gesamten Lebenszyklus (50 Jahre).

Kriterium	QNG-PLUS (Überdurchschnittlich)	QNG-PREMIUM (Exzellent)
Treibhausgasemissionen (THG)	max. 24 kg CO₂-Äquiv. / m²a	max. 20 kg CO₂-Äquiv. / m²a
Primärenergiebedarf (nicht erneuerbar)	max. 96 kWh / m²a	max. 64 kWh / m²a

2. Schadstofffreiheit (Anhang 3)

Beide Stufen fordern die Einhaltung der strengen Anforderungen an die Schadstoffvermeidung in Baumaterialien (gemäß Anhang 3 der QNG-Anlage).

• PLUS: Fokus auf die Einhaltung der Grenzwerte für VOCs, Halogene und Schwermetalle. Die ausführenden Firmen müssen die Konformität der verwendeten Produkte (z.B. durch Sicherheitsdatenblätter oder Siegel wie EMICODE EC1) bestätigen.
• PREMIUM: Erfordert oft eine noch tiefere Dokumentation und eine höhere Punktzahl im Bereich „Innenraumluftqualität“ des zugrunde liegenden Systems (DGNB/BiRN). Eine abschließende Raumluftmessung zur Verifizierung der theoretischen Werte wird zwingend vorausgesetzt.

3. Recyclingfähigkeit & Materialgewinnung

Hier wird der Grundstein für das „Urban Mining“ gelegt.

• Nachhaltiges Holz: Für QNG-PLUS müssen mindestens 50 % der Holzprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammen (PEFC/FSC). Für PREMIUM steigt dieser Anteil auf mindestens 80 %.
• Recycling-Beton (RC-Beton): In aktuellen Leitfäden (Stand 2024/2026) wird für das PREMIUM-Niveau verstärkt der Einsatz von RC-Beton (oft mind. 50 % Massenanteil der Gesteinskörnung) gefordert, während bei PLUS oft 30 % oder eine entsprechende Kompensation ausreichen.
• Rückbaufreundlichkeit: PREMIUM-Gebäude müssen eine detaillierte Demontageplanung vorweisen, die sicherstellt, dass Baustoffe am Ende des Lebenszyklus sortenrein getrennt werden können.

4. Komfort & Soziokulturelle Qualität

Nachhaltigkeit wird hier über die Nutzerzufriedenheit definiert.

• Barrierefreiheit: Für QNG-PREMIUM müssen (bei Gebäuden > 5 WE) für alle Wohneinheiten und Gemeinschaftsflächen 7 von 8 Anforderungen des „ready plus“ Standards erfüllt sein. Bei PLUS gelten oft geringere Quoten oder Basisanforderungen¹.
• Thermischer Komfort: Während PLUS den sommerlichen Wärmeschutz nach Norm (DIN 4108-2) sicherstellt, fordert PREMIUM oft den Nachweis über thermische Simulationen, um Überhitzungsstunden auch unter künftigen Klimaszenarien fast vollständig auszuschließen.
• Akustik: PREMIUM setzt häufig erhöhte Schallschutzanforderungen (z.B. nach VDI 4100) voraus, die über die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen hinausgehen.

Die einzelnen Schritte des Zertifizierungsprozesses:

1. Projektplanung und Zieldefinition
2. Auswahl zertifizierter Auditor
3. Vorzertifizierung (QNG-Pre-Check)
4. Planung und Nachweisführung
5. Bauausführung mit QNG-Standards
6. Abschluss-Dokumentation
7. Prüfung und Zertifikatserstellung

 „Die Nachweisführung ist das Rückgrat jeder Zertifizierung. Es geht nicht um wohlformulierte Absichtserklärungen in der Planungsphase, sondern um den harten Beleg auf der Baustelle. Als Auditor validiere ich jeden Lieferschein und jedes verbaute Material – nur diese lückenlose Transparenz verwandelt ein Bauprojekt in ein verifiziertes, werthaltiges Asset, das den strengen Anforderungen von BiRN oder DGNB standhält.“

Andrea Franke