In Zeiten steigender Baukosten, hoher Zinsen und eines angespannten Wohnungsmarktes suchen Investoren und Kapitalanleger gezielt nach Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen – insbesondere im Bereich des Neubaus. Eine dieser Möglichkeiten bietet die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, kurz Sonder-AfA.
Doch diese Förderung ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Ein besonders kritischer Faktor: Die QNG-Zertifizierung (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) – und damit verbunden die Kompetenz des Projektanbieters. Noch interessanter wird es mit der erweiterten Variante: QNG PLUS. Dieser Artikel zeigt, worauf es ankommt, warum die Erfahrung des Projektentwicklers entscheidend ist und welche zusätzlichen Steuervorteile durch QNG PLUS möglich sind.
Was ist die Sonder-AfA für Neubauten?
Die Sonder-AfA wurde vom Gesetzgeber eingeführt, um den Bau neuer, klimafreundlicher und bezahlbarer Mietwohnungen anzukurbeln. Sie erlaubt es Investoren, neben der regulären linearen Abschreibung zusätzlich bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über vier Jahre steuerlich geltend zu machen – also 5 % pro Jahr.
Voraussetzung: Es muss sich um neue Mietwohnungen handeln, deren Bau oder Erwerb bestimmte Kostenobergrenzen und Nachhaltigkeitsanforderungen einhält.
Wichtige Bedingungen:
- Max. Baukosten: 5.200 €/m², davon 4.000 €/m² abschreibungsfähig
- Neubau muss mindestens zehn Jahre vermietet werden
- Einhaltung der Anforderungen für ein QNG-zertifiziertes Gebäude
QNG – mehr als nur ein Nachhaltigkeitssiegel
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist Teil der Förderstrategie des Bundes, um ökologische und soziale Standards im Neubau zu etablieren. Es ist Pflicht, um die Sonder-AfA zu nutzen – doch es ist mehr als nur ein formales Kriterium.
Voraussetzungen für die QNG-Zertifizierung:
Damit ein Bauvorhaben das QNG-Siegel erhält – und damit Zugang zu den attraktiven Förderkonditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bekommt –, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein.
Konkret heißt das: Das Gebäude muss im Rahmen der DGNB-Zertifizierung mindestens den Status Silber, Gold oder Platin erreichen. Zusätzlich müssen alle Kriterien des sogenannten QNG-Plus erfüllt werden. Wenn beides nachgewiesen ist, steht der staatlichen Förderung mit QNG nichts mehr im Weg.
Ein zertifizierter DGNB-Auditor begleitet das Projekt von Anfang an: Er sorgt dafür, dass alle Anforderungen während der Planung und Umsetzung eingehalten werden – bis hin zur finalen Prüfung und Zertifizierung. Die meisten QNG-Anforderungen werden dabei durch das DGNB-System bereits abgedeckt – je nach gewählter Zertifizierungsvariante sogar vollständig. So lässt sich der Weg zum QNG-Siegel effizient in den Bauprozess integrieren.
Warum ist QNG so wichtig?
- Zukunftssichere Bauweise:
QNG-konforme Gebäude erfüllen Anforderungen an Energieeffizienz, Ressourcenschonung und Gesundheit. Das macht sie wertbeständig und attraktiver für Mieter.
- Förderzugang:
Ohne QNG keine Sonder-AfA – und häufig auch keine KfW-Förderung (z. B. Klimafreundlicher Neubau KFBN). Das Siegel öffnet die Tür zu zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen.
- Nachhaltige Investmentstrategie:
Investoren, die auf nachhaltige Immobilien setzen, profitieren langfristig von besserer Vermietbarkeit und regulatorischer Sicherheit.
Die wichtigsten QNG-Kriterien:
- Ökologische Qualität
- Lebenszyklusbetrachtung: Wie viel Energie und Emissionen entstehen nicht nur im Betrieb, sondern über die gesamte Lebensdauer?
- Treibhausgasemissionen: Grenzwerte dürfen nicht überschritten werden
- Ressourcenschonung: Baustoffe, Konstruktion und Rückbaubarkeit fließen mit ein
Bei Atrium bedeutet das: Gebäude werden von Anfang an wartungs- und renovierungsarm geplant – so lassen sich langfristig Lebenszykluskosten senken und unvorhersehbare Nachinvestitionen vermeiden.
- Soziale Qualität
- Barrierefreiheit ist ein zentrales Kriterium, um den QNG PLUS-Standard zu erreichen. Atrium plant daher von Beginn an mit erweiterter Barrierefreiheit – nicht als Pflicht, sondern als strategischen Vorteil.
- Nutzerkomfort und gesunde Innenraumluft sind weitere Bewertungspunkte
Laut Studien erzielen barrierefreie Wohnungen bis zu 30 % höhere Verkaufspreise am Zweitmarkt. Ein entscheidender Hebel für Investoren mit Exit-Strategie.
- Ökonomische Qualität
- Lebenszykluskosten statt kurzfristiger Einsparungen
- Werterhalt und Wiederverkaufsfähigkeit
- Energieeffizienz als langfristiger Vermietungs- und Verkaufsvorteil
Nur wenn diese Aspekte durch einen zugelassenen Auditor bestätigt werden, wird das QNG-Siegel vergeben – die Grundlage für die steuerliche Förderung.
Mehrwert für Mieter & Investoren:
QNG-/QNG PLUS-Gebäude senken durch energieeffiziente Standards die laufenden Nebenkosten – ein starkes Argument bei der Vermietung und zugleich ein Beitrag zur langfristigen Wertentwicklung der Immobilie.
QNG PLUS – das nachhaltige Upgrade mit Steuerbonus
QNG PLUS ist die erweiterte Variante des QNG-Standards und setzt höhere Maßstäbe in Bezug auf Energieeffizienz, Umweltwirkung und Zukunftsfähigkeit. Im Rahmen der KfW-Förderung wird QNG PLUS oft gleichgesetzt mit der höchsten Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“.
Voraussetzungen für QNG PLUS:
- Erfüllung strengerer Primärenergie-Grenzwerte (z. B. EH40-Niveau)
- Nachweis einer sehr geringen Treibhausgasemission im Lebenszyklus
- Zusätzliche Anforderungen an Recyclingfähigkeit, Schadstofffreiheit, Komfort
Steuerliche Vorteile:
- Zusätzliche Sonder-AfA: 5 % jährlich über 4 Jahre zusätzlich zur regulären AfA
- Kombination mit degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Bis zu 5 % im ersten Jahr möglich → über 10 % Gesamtabschreibung jährlich
- Abhängig von der persönlichen Steuerklasse kann der Effekt zu einer Rendite-Steigerung von bis zu 25 % p.a. führen
- Attraktive KfW-Kredite mit bis zu 150.000 € Darlehen pro Wohneinheit
Kurz gesagt: Wer QNG PLUS realisiert, kann mehr abschreiben, günstiger finanzieren und ein besonders wertstabiles Investment aufbauen.
Beispielrechnung: Steuerliche Abschreibung beim Immobilienkauf
Ausgangslage:
Ein Investor kauft eine neu gebaute Wohnung:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Wohnfläche: 77 m²
- Anteil Baukosten: 360.000 € (maßgeblich für die Abschreibung)
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten:
Degressive AfA (Abschreibung nach fallenden Raten)
- Satz: 5 % auf den jeweils verbleibenden Restwert
- Dauer: 10 Jahre
- Gesamte steuerliche Abschreibung über 10 Jahre: ca. 125.000 €
Hinweis: Diese Abschreibung erfolgt zeitanteilig, also nur für die Monate ab Fertigstellung im ersten Jahr.
Sonder-AfA bei QNG PLUS (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS)
- Satz: 15.400 € jährlich
- Dauer: 4 Jahre
- Gesamtbetrag: 61.400 €
Wichtig: Diese Sonderabschreibung kann im ersten Jahr in voller Höhe angesetzt werden – auch wenn die Fertigstellung z. B. erst im Dezember erfolgt.
Gesamtes Abschreibungsvolumen in 10 Jahren:
| Art der Abschreibung | Betrag |
| Degressive AfA (10 Jahre) | 125.000 € |
| Sonder-AfA (4 Jahre) | 61.400 € |
| Gesamt | 186.400 € |
Durch gezielte Abschreibungen profitiert der Investor von einer Steuerersparnis von nahezu 190.000 € über einen Zeitraum von zehn Jahren.
Bereits im ersten Jahr sorgt die hohe Sonder-AfA für eine spürbare steuerliche Entlastung. Besonders bei einem hohen persönlichen Steuersatz wirkt sich die effektive Reduzierung des zu versteuernden Einkommens äußerst positiv aus. Die daraus resultierende geringere Steuerlast führt zu mehr Liquidität, die flexibel zur Tilgung oder für weitere Investitionen eingesetzt werden kann.
Exit-Strategie durch Zukunftsfähigkeit
Ein oft unterschätzter Aspekt: Der Wiederverkauf. Immobilien mit QNG PLUS sind am Zweitmarkt besonders gefragt. Warum?
- Barrierefreiheit und niedrige Nebenkosten treffen den Nerv des demografischen Wandels
- Zertifizierte Nachhaltigkeit erleichtert die Finanzierung für potenzielle Käufer
- Wartungsarme Bauweise reduziert das Risiko für Renovierungsstaus
- Dokumentation liegt vollständig vor – ein echter Verkaufshebel
Wer also heute in QNG PLUS investiert, baut sich eine Exit-Strategie mit Aufpreis-Potenzial.
Warum sollte der Projektanbieter über mehrjährige QNG-Kompetenz verfügen?
Die Anforderungen der QNG-Zertifizierung – und erst recht QNG PLUS – sind komplex. Von der Auswahl emissionsarmer Materialien bis hin zur vollständigen Dokumentation des Gebäudelebenszyklus müssen viele Details stimmen. Fehler oder unvollständige Angaben können dazu führen, dass das Siegel – und damit die steuerliche Förderung – nicht erteilt wird.
Risiken ohne erfahrenen Anbieter:
- Verzögerte oder versagte Zertifizierung
- Verlust der Sonder-AfA und Fördermittel
- Kostensteigerungen durch Nachbesserungen
- Haftungsrisiken für Käufer und Investoren
- Gefahr der Überschreitung der Kostenobergrenze von 5.200 €/m² und damit Verlust der Förderfähigkeit
Vorteile eines erfahrenen Anbieters:
- Prozesssicherheit: Anbieter mit QNG-Erfahrung wissen genau, welche Materialien, Nachweise und Bauweisen erforderlich sind.
- Netzwerk und Partnerschaften: Sie arbeiten mit akkreditierten Zertifizierungsstellen und erfahrenen Auditoren zusammen.
- Transparenz für Investoren: Ein qualifizierter Anbieter kann frühzeitig Auskunft darüber geben, ob das Projekt QNG-fähig ist – und wie die Anforderungen erfüllt werden.
- Höhere Bauqualität: QNG ist kein reines „Papier-Zertifikat“, sondern führt real zu besserer Bauqualität und niedrigeren Betriebskosten.
Tipp für Kapitalanleger:
Vor dem Erwerb empfiehlt sich eine Abstimmung mit einem Steuerberater. So lässt sich sicherstellen, dass die AfA-Strategie optimal in die persönliche Einkommenssituation eingebunden wird – etwa zur Glättung hoher Einkommen oder zur Verlustverrechnung.
Atrium – über ein Jahrzehnt Erfahrung mit KfW 40 und QNG
Atrium entwickelt seit über 10 Jahren Projekte nach dem kontinuierlich weiterentwickelten KfW-40-Standard (Effizienzhaus 40 NH) – lange bevor Nachhaltigkeit zur Pflicht wurde. Diese Langzeitkompetenz macht einen entscheidenden Unterschied: Wer regelmäßig nach höchsten Effizienzstandards baut, kennt die Anforderungen und Fallstricke genau.
Das Ergebnis: Prozesssicherheit für Investoren – sowohl bei der Zertifizierung als auch bei der Realisierung energieeffizienter, zukunftssicherer Wohnimmobilien.
Der Weg zum QNG-Zertifikat
Die einzelnen Schritte des Zertifizierungsprozesses:
- Projektplanung und Zieldefinition
- Auswahl zertifizierter Auditor
- Vorzertifizierung (QNG-Pre-Check)
- Planung und Nachweisführung
- Bauausführung mit QNG-Standards
- Abschluss-Dokumentation
- Prüfung und Zertifikatserstellung
Fazit: QNG & QNG PLUS – Die nachhaltige Basis für steuerlich geförderte Immobilieninvestments
Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ist ein kraftvolles Instrument zur Steueroptimierung – doch sie erfordert eine durchdachte Planung. Besonders entscheidend ist die konsequente Einhaltung der QNG-Kriterien (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude). Denn sie sind nicht nur formale Voraussetzung, sondern auch ein Maßstab für Qualität und Zukunftsfähigkeit. Während das QNG-Siegel zwingend notwendig ist, bietet QNG PLUS zusätzlichen Mehrwert – durch weiterführende Nachhaltigkeitsstandards, attraktive KfW-Konditionen und langfristige Investitionssicherheit.
Wer von den steuerlichen Vorteilen der Sonder-AfA profitieren möchte, sollte seinen Blick nicht nur auf das Objekt selbst richten, sondern vor allem auf die Qualifikation und Erfahrung des Projektanbieters. Entscheidend ist, dass dieser bereits erfolgreich QNG-zertifizierte Projekte realisiert hat – idealerweise auch im anspruchsvolleren QNG PLUS-Segment. Denn Nachhaltigkeit ist kein Trend – sondern Voraussetzung für förderfähige und zukunftsfähige Immobilieninvestments.
Immobilien mit QNG PLUS sind am Markt zunehmend gefragt – nicht nur bei Mietern, sondern auch bei Käufern. Wer später verkaufen will, profitiert von dokumentierter Nachhaltigkeit und niedrigeren Betriebskosten – ein Plus für Rendite und Exit-Strategie.
